シンプルな家づくりを目指しています
桑原建築設計室
kuwabara associates
土地探しからの家づくり
土地探しの注意点
住宅建設にあたって、土地から購入を考えている方が、初めに目にすることは、 情報誌や新聞のチラシではないでしょうか。 つぎに金額に注意が行くのではないでしょうか。早速広告の不動産屋さんに電話 して土地の情報を集めるのではないでしょうか。 不動産の知識を正確に把握しましょう。 不動産屋さんは、世間では宅地建物取引主任者の資格を持ち、 土地全てのプロと 思っているでしょう。しかし、多くの不動産屋さんは、あくまでも 土地取引のプロであって 住宅について十分な知識を有してはいないことを 認識すべきです。確かに、法規や、土地の重要事項の知識はありますが、 それは、住宅地としての善し悪しを知っているのではありません。 慣例的に傾向はつかむことは出来るかもしれませんが 不動産価格は 市場の流通価格であって、住宅土地の質を決定してはいません。まだ、日本では、 銀行の格付けのように、 住宅地の格付けがなされていません。では具体的な方法を個々にお話します。
住宅建設にあたって、土地探しから始め、住宅計画を後回しにする方が 多いのではないでしょうか。
土地探しの前に住宅計画も同時に 進行することが良い住宅になるポイントです。住宅計画が具体的でないと、
土地購入をする時に決断出来なくなります。また、探すのに時間がかかります。
住宅計画を具体的に決めてから土地探しをしてください。
条件付土地でも、設計可能な物件はかなりありますので、御相談してください。
土地探しの方法
土地情報と調査・・・土地の評価
土地を探すには、初めに住みたい地域の地図を購入することをお勧めします。地図にだいたいの範囲を決めて
、印を付け、これからの土地情報の位置を決めるのです。
住宅地図は、１／１５００～１／３０００程度の縮尺のものを参考にすることを、お勧めします。
次ぎに、決めた場所を車と徒歩（自転車等）で何回も廻ることをお勧めします。 廻っている内に、
電信柱や立て看板が目に付くと思います。さらに、 街の小さな不動産屋さんが見つかると思います。
街の具体的な情報は、年配の散歩している人に声を掛けるのも一つの方法です。
ここで注意することがあります。不動産は料理で例えると、生ものです。 鮮度が重要です。
古くなったものはあまりおいしくありません。つまり、売れ残った土地は
あまり条件が良くないといううことです。情報誌に載ったものは、鮮度としてかなり落ちます。
それは掲載されるまでに、時間が２週間以上かかり、良いものはすぐ売れてしまうからです。
土地の見分け方
住宅の土地で一番重要なことは、周囲の環境でしょう。 この環境の評価は、個人の感覚や、事情でかなり異なります。
周囲を天候に左右されず、 歩いてみて、近所の人に、話を聞いて見るべきでしょう。
コンビニや、スーパー、銀行等の位置も調査するべきです。
２番目は地盤でしょう。土地を購入する前に、わかれば良いのですが、不動産の重要事項の
地盤調査があっても数ヶ所程度なので、果たして全体を表しているとは限りません。
地盤が悪いときは、杭打ち等の土地の改良をする必要があります。
私は、周囲の家の外壁の仕上を見ることを勧めます。古い家で、モルタルの 吹き付けタイル仕上が多く、
亀裂が発生していなければ、地盤はかなり安定しているでしょう。
サイディング貼（羽目板のデザイン）の家が多い時は、注意が必要です。
また、道路の排水経路（排水側溝等）が良く出来ているか確認する必要があります。 （役所に確認）あと、
周囲に大きな木々があることも重要です。これは、古い宅地は、 安定しているからです。
建物と建物の距離も、住宅を建てるときの重要な要素です。
傾斜地は特に注意が必要です。 盛り土か掘削か調査することをお勧めします。
専門家に判断をしてもらう必要があります。
土地の具体例
宅地分譲はきれいに区画されていて、地盤が一般的に道路より少し高くなっています。
雨水排水を考えているためです。分譲地の多くは、元の土地の高低を調整して、 平らにしてある場合が多く、
盛土が普通です。地盤調査をしても、敷地の場所により、 数値が異なることがあります。比較的に新しい分譲地は、
不動沈下を起こすため、 基礎に十分な配慮が必要です。
傾斜地は土地の価格が安く、飛びつきたいところですが、傾斜地盤は、場所により地盤の 数値が異なり、
基礎工法に注意が必要です。専門家の判断に任せた方が安全です。 特に、周囲の排水状態を見る必要があります。
排水が良くないと、土砂崩れの心配が、 あります。重要事項で、
傾斜地崩壊地区に指定されている地区は、基礎対策を十分行う 必要があります。
登記簿で、山林と記載された土地は、宅地と違い安い場合が多いですが、土地の情報が あまりないので、
調査を十分にすることを、お勧めします。
大きな岩石が埋まっている場合もあります。
建築を建てるには、敷地が道路に2Ｍ以上接している必要があります。土地を分割する時に
奥の土地を有効に活用するための手法です。敷地延長部分の左右は隣地なので、
近隣との関係を十分配慮しなければなりません。価格は安いですが、建築工事の時、
クレーン（建て方の時）などが使用出来ないこともあり、建て方が難しくなります。
建設費が 高くなります。火事などの対策も必要です。
土地の形状が、矩形でない土地は、一般的な木造建築には不利です。伝統的な木造は、
直線、矩形を元に考えられているからです。現代では、工法も進歩して、あらゆる方法で、
変形地の対処をしています。しかし、変形地の形状が極端なものは、長い目で見ると、
お勧めしません。メディアで、幅２Ｍ程度の細長い土地の住宅を目にしますが、将来、
売却したり、担保の価値としたら、問題が生じます。あくまでも自分たちの、
ライフスタイル に合うのか、慎重に判断することをお願いします。
※土地診断の御相談も行っています。（５万円～１０万円）
関東全域の土地探しを（長野も含む）行っています。
土地の購入について・・・土地の評価
土地購入の決断はかなり難しいと思います。完璧な土地はありません。
土地の良い条件と悪い条件を具体的に挙げ、あいまいな気分で決めないことです。
土地の悪い条件は、住宅設計で改善できることも多いと思います。
一番重要なことは、土地の環境が自分に合っているかどうかです。
他の要因は、住宅づくりで考えて見ることをお勧めします。
土地の価格は、デパートの製品のように、しっかりとした値札がありません。 適正な値段がないのが現状です。
自分の買う土地が高いのか安いのかは、あくまでも 他の土地と比較して決まります。土地はバーゲンのような、
安売りの可能性は ほとんどありません。もし、著しく安い場合は、何か問題のある土地です。
また、比較的に安い土地は即日売れてしまいます。
土地探しをする時は、購入価格の１割程度、用意してから、探すことです。不動産用語で、
申込金と手付金の違いがあります。よく理解してから、契約することをお勧めします。
良い土地は、建売業者がねらっていますので、契約が早い方が有利です。しかし、
契約には、専門の知識のある方が、一緒に行く事を勧めます。現在の不動産取引は、
まだ、安全とは言えないと思います。
土地の購入の流れ
不動産屋さんの案内で現地確認をする。説明の言葉はあまり重要ではありません。
重要事項に書かれたもの以外は、言った言わないの世界です。
購入したい土地が見つかれば、買い付け証明書を出します。不動産屋さんに土地を購入する意思を確認するための書類です。
ひやかしを防ぐ意味が あります。（買付申込書・買受申込書等）この時、申し込み金を支払う場合もあります。
申込金は、売買契約しない時は、返却してもらえます 。（良い土地はすぐ売れてしまいます）
売買契約書に署名捺印し、手付金（一割利）程度を支払います。契約書で明記 契約の解約は正当な事由がない時は、
さらに違約金が生じます。 銀行から融資を受ける時は、必ず 契約書にローン特約を入れることをお勧めします。
契約前に 重要事項説明を受ける ので、確認する必要があります。 不動産用語の理解あいまいにすると、
後で問題が生じます。 ローン特約とは、融資が特約期間に受けられない時、契約を解除できる条項です。
専門家が立会いすれば、土地の問題点や、住宅建設の法的条件を確認出来ます。
住宅建設には、様々な制約があります。重要事項説明の用語の説明がわかり易いと思います。
